Zanima Vas koje su najbitnije stvari u vezi ugovora o kupoprodaji nekretnine ? Koje su prava i obveze prodavatelja i kupca ?
Više možete pročitati u ovom članku.
Kupoprodaja je jedan od najčešćih pravnih poslova u svakodnevnom životu. Ugovor o kupoprodaji reguliran je odredbama Zakona o obveznim odnosima (NN br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021). Definiramo ga kao ugovor kojim se jedna strana – prodavatelj, obvezuje drugoj strani – kupcu, predati određenu stvar u vlasništvo, a druga strana – kupac obvezuje se za predanu stvar platiti određeni iznos – cijenu.
Kupoprodaja je dvostrano obvezni ugovor, što bi značilo da je prodavatelj obvezan predati stvar ili pravo koje je predmet prodaje, a ovlašten je tražiti isplatu cijene. Dok je s druge strane, kupac, obvezan platiti ugovorenu cijenu, a ovlašten je tražiti predaju stvari. Isto tako, kupoprodajni ugovor je i recipročni ugovor jer je svaka ugovorna strana istovremeno i vjerovnik i dužnik. Nadalje, kupoprodaja je naplatni pravni posao, što znači da se za činidbu traži protučinidba – tako prodavatelj za činidbu predaje stvari ili prava i traži plaćanje cijene, a kupac za činidbu plaćanja cijene traži predaju stvari ili prava. U pravilu, kupoprodaja je neformalni pravni posao, što znači da za valjanost tog pravnog posla nije potrebna nikakva forma.
Objekt ugovora o kupoprodaji mogu biti pokretnine, nekretnine ili prava.
U ovome članku više ćete saznati o kupoprodaji nekretnina.
Predmet ugovora o kupoprodaji nekretnina mogu biti samo nekretnine koje su u pravnom prometu. To su nekretnine kod kojih je pravni promet moguć i dozvoljen. Ugovorom o kupoprodaji nekretnina prodavatelj – vlasnik nekretnine prodaje svoju nekretninu kupcu, a kupac je osoba koja kupuje tu nekretninu i za nju plaća cijenu.
Za ugovor o kupoprodaji nekretnina zakonom su predviđena određena ograničenja i posebni uvjeti koje takav ugovor mora imati kako bi bio valjan. Naime, za takav pravni posao predviđena je određena forma, ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku.
Ugovorom o kupoprodaji nekretnine prodavatelj iskazuje volju i želju da proda svoju nekretninu. Prodavatelj je u zemljišnim knjigama naveden kao zemljišno knjižni vlasnik nekretnine te jamči da je nekretnina koja je predmet kupoprodaje njegovo isključivo vlasništvo. Kupac, kao stranka ugovora o kupoprodaji nekretnina, obvezan je isplatiti cijenu prodavatelju. Ugovorom je potrebno utvrditi cijenu u novcu te rok u kojem je kupac tu cijenu dužan isplatiti. Ako cijena nije u potpunosti isplaćena prilikom potpisa ugovora o kupoprodaji nekretnina, tada stranke mogu ugovoriti kako će prodavatelj izdati posebnu potvrdu da je cijena isplaćena te da će takva potvrda, zajedno s ugovorom, predstavljati ispravu podobnu za uknjižbu prava vlasništva na nekretninama.
Kako bi se kupac mogao upisati kao vlasnik nekretnine, prodavatelj mora dati ovlaštenje kupcu da u zemljišnim knjigama upiše svoje vlasništvo navedene nekretnine, a koje ovlaštenje se zove tabularna isprava (klauzula intabulandi). Tabularnom ispravom dosadašnji zemljišno-knjižni vlasnik nekretnina, prodavatelj, pristaje na uknjižbu, odnosno njome se dopušta kupcu da bez ikakvih daljih uvjeta ili izjava izvrši prijenos prava vlasništva u zemljišnim knjigama nadležnog Općinskog suda, a koja se kao takva može nalaziti u samom ugovoru u kupoprodaji ili može biti dana u zasebnoj ispravi.
Kako bi došlo do prijenosa prava vlasništva na nekretnini, prodavatelj mora dokazati svoje vlasništvo. Ono se dokazuje uvidom u zemljišne knjige jer prodavatelj, odnosno osoba koja prodaje nekretninu, mora biti upisana kao vlasnik u zemljišnim knjigama. Naime, ugovor o kupoprodaji pravni je temelj za stjecanje prava vlasništva na nekretninama, to je pravna osnova da bi određena osoba stekla pravo vlasništva na nekretninama. Međutim, time se ne stječe pravo vlasništva na nekretninama jer je potrebno izvršiti i upis u zemljišne knjige. Upis u zemljišne knjige način je stjecanja prava vlasništva na nekretninama.
Objekt kupoprodajnog ugovora može biti cijelo zemljišno knjižno tijelo upisano u jedan zemljišno knjižni uložak ili samo pojedina zemljišno knjižna čestica koja čini to zemljišno knjižno tijelo. Iz tog razloga potrebno je u ugovoru o kupoprodaji točno navesti zemljišno knjižni uložak u kojem se nalazi zemljišno knjižno tijelo, katastarsku općinu u kojoj se nalazi taj uložak, oznaku čestice te površinu katastarske čestice koja je predmet kupoprodaje. Potrebno je utvrditi podatke o nekretnini kako bi mogli biti sigurni da će se na toj nekretnini doista od osobe koja je nositelj knjižnog prava i steći pravo vlasništva.
Dakle, upisi u zemljišnu knjigu dopušteni su samo protiv osobe koja je u trenutku podnošenja prijedloga za upis u toj zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik zemljišta ili nositelj prava, glede kojega se upis zahtijeva, ili koja bar istodobno bude kao takva uknjižena ili predbilježena. Isto tako, upis u zemljišne knjige dopustit će se samo na temelju isprava sastavljenih u obliku propisanom za njihovu valjanost.
Odredbama Zakona o zemljišnim knjigama (NN br. 63/2019) regulirane su pretpostavke koje trebaju biti ispunjene da bi zemljišnoknjižni sud dopustio prijenos prava vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama. Zemljišnoknjižni sud će nakon podnošenja prijedloga za upis prava vlasništva i drugih stvarnih prava, utvrditi jesu li ispunjene sve opće i posebne pretpostavke kako bi se dopustio upis prava u zemljišne knjige.
Opće pretpostavke su da su predlagatelji upisa dužni podnijeti prijedlog koji treba sadržavati: 1) oznaku zemljišnoknjižnog suda kojem se prijedlog podnosi, 2) ime i adresu podnositelja i osoba koje treba obavijestiti o rješenju, 3) broj zemljišnoknjižnog uloška i oznaku čestica upisanih u zemljišnoknjižni uložak u kojem bi se upis trebao provesti 4) vrstu upisa koja se zahtjeva.
Posebne pretpostavke su: 1) istinitost potpisa ovjeren kod javnog bilježnika, 2) točna oznaka zemljišta ili prava glede kojega se uknjižba zahtjeva, 3) izričita izjava onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu.
Ukoliko Vam treba pravna pomoć za savjetovanje i sastavljanje ugovora o kupoprodaji nekretnini, slobodno nam se obratite mailom (odvjetnik@bazina.hr) ili telefonom (091 177 7704).
